Comprar una casa para alquilar: rentabilidad y fundamentos de la inversión

Índice:

• ¿Por qué “meternos” en una hipoteca para alquilar una vivienda?
  • Rentabilidad de comprar un inmueble para alquilarlo
• Fundamentos a valorar a la hora de comprar una vivienda para alquiler
  • ¿Dónde es mejor comprar una vivienda para alquilar?
• Ventajas y desventajas de comprar para alquilar una vivienda

El mercado inmobiliario siempre ha sido una de las opciones más habituales para invertir y obtener rentabilidad de nuestro capital. Dentro de estas opciones, el comprar una casa, piso o vivienda de cualquier tipo para su alquiler posterior, es una de las opciones que más se contemplan aquellos que están buscando obtener un plus de rentabilidad de sus ahorros.

Sin embargo, esta no es una tarea sencilla y deben tenerse en cuenta todas aquellas variables y condicionantes que afectarán el proceso de compra, establecimiento de una hipoteca y posterior alquiler del inmueble. Entonces, ¿es buena idea comprar para alquilar? ¿Qué debo saber y qué rentabilidad obtendré? En este artículo obtendrás todas las respuestas que andas buscando.

¿Por qué “meternos” en una hipoteca para alquilar una vivienda?

La compra de un inmueble para su posterior alquiler es una inversión común que no ha dejado de ser fuente habitual de "ingresos extra" y que sigue siendo recomendada por asesores y escogida por muchos interesados en obtener mayor rentabilidad de su dinero.

De hecho, según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad bruta de un alquiler para su propietario, es decir, las ganancias obtenidas una vez ya descontados los gastos requeridos por la inversión, se sitúa en torno a un 4% en los últimos años, manteniéndose en valores estables. Esto hace de la inversión en viviendas para alquiler una opción rentable, sobre todo si pensamos en zonas con alta demanda de arrendamiento.

Precisamente esta tesitura de alta demanda beneficia a este tipo de acciones inmobiliarias, ya que la disminución de posibilidades de acceder a un inmueble propio hacen del alquiler la vía habitual para muchos demandantes de vivienda. Por otra parte, alquilar una vivienda comprende una serie de beneficios fiscales a percibir en la declaración de la renta, así como supone una actividad mercantil habitualmente mucho más rápida que la venta de un inmueble.

Rentabilidad de comprar un inmueble para alquilarlo

Si pensamos de manera genérica (pues ya hemos expuesto que elementos cómo la zona o la demanda serán claves para obtener mayor o menor rentabilidad) un alquiler nos puede ofrecer una rentabilidad media (que no bruta) de entre un 10 y un 15 por ciento. Sin embargo, esta rentabilidad puede aumentar considerablemente si realizamos una reforma en la vivienda, pudiendo llegar al 20%.

Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler

Para calcular la rentabilidad que podemos obtener de un futuro alquiler, la operación a realizar es bastante sencilla. Por un lado, tenemos que calcular la renta anual que esperamos obtener del alquiler de la vivienda y, por otro, descontar los gastos de la inversión, que se concretan en:

1. IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles), determinado por cada ayuntamiento.
2. Cuota de la comunidad de propietarios del edificio de la vivienda así como derramas del mismo.

El resultado de esta resta ha de dividirse entre el capital que nos haya supuesto la inversión inicial (precio del inmueble, impuestos, reformas…) y, después, se multiplica por 100.

Fundamentos a valorar a la hora de comprar una vivienda para alquiler

Si bien el mercado del alquiler supone una vía habitual y estudiada de inversión, en la que podremos encontrar opciones rentables de forma general, es importante no dejar de tener en cuenta ciertos condicionantes como pueden ser:

• Valorar adecuadamente el precio: Es muy importante que tengamos claro que la rentabilidad de un alquiler no guarda una relación inversamente proporcional con el precio de la vivienda. Es decir: no por comprar un inmueble más barato obtendremos mayor rentabilidad.
• Valorar adecuadamente el tamaño: Al igual que con el precio, y contrariamente a lo que nos pueda decir nuestra intuición, las viviendas grandes no tienen por qué ofrecer menos rentabilidad que las pequeñas. En este caso, la valoración dependerá fundamentalmente de las tendencias del mercado de alquiler en cada zona geográfica.

Y este último aspecto nos hace pasar a hablar sobre ese elemento tan importante para calcular la rentabilidad de comprar una casa para su alquiler: la zona.

¿Dónde es mejor comprar una vivienda para alquilar?

Según algunos de los últimos análisis realizados, las ciudades de España más rentables para alquiler comprenden zonas como:

1. Lérida en Cataluña
2. Murcia
3. Huelva y Almería en Andalucía
4. Santa Cruz de Tenerife dentro del territorio insular

Por otro lado, aquellas ciudades menos rentables para el alquiler de viviendas son San Sebastián, Palma de Mallorca o las grandes urbes, como Barcelona y Madrid.

Ventajas y desventajas de comprar para alquilar una vivienda

Una vez que ya conoces los elementos imprescindibles para valorar lanzarte a comprar una vivienda para su alquiler, te contamos algunos de los beneficios y, también, posibles inconvenientes de realizar esta inversión. En cuanto a las ventajas encontramos:

• Es un seguro de ingresos mensuales regulares.
• Comparativa con bienes intangibles: a la hora de valorar un inmueble en el mercado de inversión, la tangibilidad de una vivienda aporta cierta seguridad al no ser un activo que puede desplomarse en bolsa de manera incontrolable.
• Beneficios fiscales.
• Facilidad de alquilar una vivienda frente a venderla.
• Por supuesto, su rentabilidad, como ya hemos comentado.

Por otro lado, también hay ciertos riesgos a tener en consideración:

• Requiere una inversión inicial considerable.
• También requiere reinversiones, ya sea en forma de impuestos, como en reparación de los desperfectos o reparaciones que sean necesarias.
• Si necesitamos liquidez de manera inmediata, una vivienda no podrá aportarnos este seguro, ya que exige un tiempo de venta.
• Previsión a largo plazo: si bien el mercado del alquiler aporta resultados estables que animan a invertir en estas actividades, a su vez, y como es ley de todo mercado, éste va cambiando. Eso implica que si nos vemos inmersos en una hipoteca estamos creando un vínculo, al menos, a medio plazo con un inmueble en una zona y situación determinada que, con el tiempo, irá variando. Y tendremos que adaptarnos a sus cambios.

Sin embargo, estos riesgos sólo nos recuerdan que no debemos olvidarnos de ningún detalle. Otros elementos como una elección de inquilinos que prevenga impagos, o buscar una comunidad de vecinos bien organizada y tranquila serán elementos que nos ayudarán a asegurar el buen término de nuestra inversión. Por ello, y como recomendación final, si bien es indiscutible que comprar una vivienda para alquilar puede ser una fuente de obtener rentabilidad para tu dinero muy interesante, es importante ponerse en manos de especialistas inmobiliarios y ser muy minucioso: mirar cada detalle para asegurar el mejor resultado de nuestra nueva iniciativa inmobiliaria.